好盘巡礼 | 2023克而瑞产品力100“全国好盘巡礼”-广佛站圆满落幕
2023年2月，克而瑞产品力100全国好盘巡礼广佛站启程，携手保利发展、中海地产、卓越集团、美的置业及多位企业嘉宾共同走进广州、佛山，通过项目考察、企业参访、沙龙探讨，为行业有价值、可借鉴的企业、产品及产品理念发声，以期与行业共同成长。
(资料图)
△ 广佛站花絮
本次考察从2月23-24日为期两天，首日以参观保利发展“美好生活研究所”开启此次行程，并对中海左岸澜庭、卓越晴翠府两个项目进行考察，次日对美的东樾湾、保利珺悦府、保利秀台天珺等三个项目进行了考察并召开了闭门沙龙进行研讨交流。
闭门沙龙赵慧圻：克而瑞2023产品力100工作介绍△ 赵慧圻 易居克而瑞产品力研究中心总经理
沙龙伊始，易居克而瑞产品力研究中心总经理赵慧圻为“2023产品力100全国好盘巡礼广佛站”致辞，感谢参与此站巡礼的所有企业嘉宾与专家，同时感谢保利发展给予的大力支持。同时，她介绍克而瑞开展产品力评测工作从2018年开始至今已进入第六年，怀抱的初衷是希望通过这个平台让行业能更多的关注产品品质。
产品力100的测评主要分为企业维度和项目维度：2018年《产品力TOP50榜单》在北京首发获得各方好评，2019年测评维度从企业扩展到作品，如今测评已经覆盖产品力、产品系、产品，从年度、半年度到月度，不断拓展广度与频次。并在去年启动了交付力测评，并发布了“十大交付力作品”和“交付力企业TOP10”。
整个产品力100的工作是以大量研究和品牌服务为基础的，在“克而瑞产品测评”微信号上每月都会发布关于优秀作品、客户需求的月报以及产品的深度专题，每年年末会发布产品力的年度趋势白皮书，把握当下产品市场及未来趋势。今年产品力的研究课题将进一步扩展，覆盖数据读趋势、城市产品说、产品新迭代、客需大调研、大咖深度谈、讲透好产品几个方向。
在产品力活动方面，2021年全国优秀项目巡礼启动，走访了杭州、郑州、重庆、上海、南通、青岛等6城，考察近40个优秀标杆项目；2022年疫情影响下策划举办了多场产品主题活动及直播专辑分享；今年“好盘巡礼”活动再出发，在项目考察及沙龙研讨延续的基础上增加了企业参访，第一站从广佛开始，也是因为这里有产品力夯实的企业和项目；今年沙龙活动会邀请克而瑞机构分析师对当地市场进行解读，同时也有企业行业专家交流分享产品力的迭代创新，力图从市场、产品多维度解析地方产品力的发展。
此外，年度产品力TOP100发布会、半年度的交付力测评和十大作品测评等传统测评活动将继续展开。
最后，赵慧圻表示希望通过好盘巡礼系列活动拓展产品力100工作的广度和深度，共建行业产品力交流学习的平台，共同为有价值可借鉴的产品、产品理念发声，期待与行业共同成长。
肖文晓：2022湾区市场总结暨2023广佛展望△ 肖文晓 克而瑞广佛区域首席分析师广东省房协专家委特约研究员
克而瑞广佛区域首席分析师、广东省房协专家委特约研究员肖文晓总为考察团分享了大湾区及广州、佛山市场，从政策、市场供求等多方面进行剖析。
对于去年大湾区市场，肖总表示，政策方面，2022年湾区七城限购松绑，其中环广、环深热点城市佛山、东莞本轮率先政策纠偏，放松力度层层递进，从缩小限购范围到全面取消限购，广深基本保持调控高压。
土地市场方面，2022年大湾区土地成交接近腰斩，供求量同比大幅下降近4成，创近五年来新低。广、佛成为土地市场主要焦点。国央企拿地占比41%，地方城投平台拿地占比34%，合计达75%，而民企仅占25%。新增土储TOP10房企重点布局广州、佛山、深圳和东莞4个城市，其中深圳成为最热门的的城市。土拍完成率方面，2022年大湾区土地市场低迷，供需两端表现乏力，供地完成率不及预期；相信2023年还会有更多的土地推出。
住宅市场方面，2022年受经济环境持续下行、行业发展预期转弱等多种因素影响，大湾区楼市全年持续低迷，供应下挫43%，成交下挫34%，全年均价在核心城市广深的支撑下维稳，同比微升2%。2022年，大湾区TOP10房企权益成交金额和权益成交面积均同比下降，TOP5房企均为国央企或有国央企背景。
分城市看，广州土地及商品住宅供求情况，2022年广州土地市场降温明显，供求规模同比去年腰斩，国家队”支撑全年土地市场，城投平台公司频繁托底，民企年内仅成交3宗地块。2023年广州预计将挂牌77宗涉宅用地，会有很多拿地机会。住宅市场去年成交770万方，为过去十年成交最差，尤其是去年第四季度受疫情重创。区域方面，黄埔和番禺两大近郊区域崛起，吸金能力最强。成交结构方面，豪宅和品改比较稳定，200-500万刚需、刚改中产客户受宏观大环境冲击，成交降幅最为明显。
佛山土地及商品住宅供求情况，土地成交方面，佛山市场去年只卖了大概421万方涉宅用地，共成交33宗涉宅用地，主要分布在临广板块及三龙湾片区。商品住宅供求方面，去年只成交700多万方，同比2021年下跌33%，之前大多成交1000多万，从成交走势图来看，政策的松动能带来一定的刺激作用。住宅产品结构方面，精品三房及高端改善需求释放，80-90㎡及200㎡以上产品占比明显上升。板块市场方面，2022年佛山全市成交集中在禅城全区、南海顺德临广板块及外围新城板块。
市场展望方面，预计2023年将有限度放松楼市限制，全年成交有望止跌回升，但大幅反弹概率不大，一线城市的限购限贷政策难有大的松绑，经过三年市场调整，市场购买力的修复需要时间培育，预计随着宏观经济环境修复，大湾区市场将逐步向好复苏。
谢珩：保利产品体系建设与落地——珺领佛山，华南首席美好生活代言人
△ 谢珩 保利华南实业有限公司副总经理
保利发展在佛山市场取得了喜人的成绩，去年销售TOP10的楼盘中保利占8个。聚焦佛山改善市场，领先市场半步，保利发展是如何做到的？谢珩总从保利发展具体产品系和项目来和大家分享。
一个天悦的开始——“天字系”的基因
保利天字系最为人所知的是“天悦”，这二字代表着“敬天、悦人”，“敬天”代表着产品在地块选择、资源匹配上的高度谨慎，佛山天悦落子千灯湖中心最后一块宅地，周边三条水系环绕。做到了地段、景观、土地的极致稀缺。
而“悦人”表现在深刻解读客户生活方式和需求上，我们在打造产品前，专门针对佛山禅桂高总价支付力客户深度调研，提炼出身份价值、感官价值等核心目标，形成了包括意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造等6个关键词，以此构建仪式管理、尺度管理、标志管理、温度管理四大产品基因。最后的产品呈现，可以说立住了保利天字系在佛山的地位，突破了佛山的城市天花板。
秀台天珺的跨越——“改善标签”的提炼
刚刚克而瑞的报告也提到了，市场需求正在向改善和高端集中，保利也关注到高端客群对于品质的细分需求，因此衍生出了“天汇、天珺”的天字系子品牌，进一步适配客群和项目资源。
我们所在的秀台天珺就是“天字系”在资源适配上的一步迭代，延续对地块资源的高度尊重，天珺专门选择有顶级自然景观资源的地块，而根据新贵客群对艺术和精神共鸣的追求，在天悦基础上衍生出“奢享艺境、名门贵所”的产品标签。在景观资源的极致利用基础之上，把酒店化的产品力与住宅结合。对标瑰丽酒店，重点打造艺术化的空间和会所服务，奢享感的归家体验。
这些标签不仅仅是模式化的复制，而是和项目资源、在地文化相结合，呈现出独有的表达。比如我们联合供应商，研发出比常规门窗边框窄2/3的产品，把270º全景做到极致。比如入口的拼花来源于佛山市花，格栅纹样来源于岭南传统建筑。
这样的产品思路，让天珺从理念到细节落地都力图诠释城市使命、土地使命、文化使命、客户使命，这些使命也让保利发展选择不断超越与突破。
珺悦府的诞生——改善基因迭代，聚焦“东方人文”
天珺打造了适配高端客群的艺术化人文气质，我们认为东方文化，是贴合更广大中国人居的理想境界，因此衍生出了保利的“悦字系”，佛山珺悦府聚焦“东方人文”，是保利首批悦字系的代表。
项目所在地北滘有丰富的景观资源、悠久的历史底蕴、浓厚的人文气息。根据目标客群品味中产、文化自信、悦而不耀等标签，定位项目为“现代东方隐园生活馆”，同时对标「文华东方」酒店品牌灵魂完成“文化归属，国风复兴”的愿景。不同于以往中式项目着重于装饰的做法，保利“悦字系”提取中式的人文意韵，融合到现代生活方式中，虽然目前项目最核心的宋式“山水隐园，一园三堂”还在打造之中，但是我们相信续开展示的时候，一定能充分展现出“新”东方人文。
今年年底珺悦府全面呈现时，欢迎大家能再来佛山，亲自“检阅”保利发展产品力的迭代。
互动研讨互动研讨由克而瑞产品力研究中心副总经理朱一鸣先生主持，与会嘉宾、专家围绕企业产品研发如何在改善型产品上发力展开讨论。
△互动研讨环节
朱一鸣克而瑞产品力研究中心副总经理
大家都在说未来是改善型产品的市场，越来越多的目光聚焦在改善型需求上。这给产品人提出了新的要求。在目前市场难、产品卷的背景下，如何顺应现在的改善需求、解决痛点，在产品研发上进行发力？华发：依托“优+产品体系”4.0提升项目产品力
华发股份设计管理中心产品管理部 吴彦：在当前碳中和、三胎开放、疫情常态化社会热点背景下，华发深刻感受到，未来产品更关注人居需求，对产品迭代提出了更高要求。
上午参观了美的东樾湾M+样板间，感受了美的在智能化方向的思考, 感触很深刻。其实华发在智能化方面，如智慧园区的开发上也有一定的实践，在住宅领域也在探索和尝试，特别是针对年轻一代客户需求的思考也在不断深入。
在产品方面，华发通过多年探索，依托“优+产品体系”提升项目产品力。未来健康、舒适、人性化细节、酒店化品质住区、服务、智能化、收纳等多个维度都是我们发力的方向。
卓越：“结硬寨，打呆仗”，把各项管控动作落到实处
卓越集团工程中心总经理 陈义红：卓越工程条线高质量落地晴翠系的准则，就是要把卓越工程师文化转化为项目一线的生产力，“结硬寨，打呆仗”，把各项管控动作扎实地落到实处。
在产品设计阶段，通过各专业口的联合封闭审图，把图纸的问题消灭在萌芽状态，同时做到成本适配；其次通过项目的策划推演，做到“四白”——想明白，说明白，写明白，然后才能在施工时做明白；其次，做好样板管理，重点及复杂部位制作实体样板段，并多方评审反复推敲，确保高设计还原度，做到各专业口的交圈与协同。
在施工阶段，园林、装修、幕墙设计工程一体化管理，多方参与多方品控，夯实管理动作，确保现场施工一次做好，一次做对。
最后，卓越的工程师文化是产品力落地的保障，通过文化引领，同时结合开放与交付前的联合检查及细节的品质打磨，最终实现实景要比效果图好，交付要比样板好！
金地：未来考验的是产品力、服务力和品牌力
金地集团产品管理部高级营销策划经理 温强：金地也一直关注着市场趋势与产品创新，有些心得体会也在此与大家分享：市场趋势方面，金地认为未来行业的发展一定是稳增长替代高周转，企业要发展未来考验的是产品力、服务力和品牌力。近期各方面都在讨论着行业的复苏话题，金地也一直在关注，我们一直在自问当真正回暖时候，到底做什么样的产品才是好卖的？克而瑞提出的改善客户需求和痛点满足将是未来金地非常重视一块。
针对当前市场领域的产品竞争格局，金地将其分为两类：第一类-红海型市场，比拼的是面积的把控能力，户型溢价的创造能力，成本的把控能力，产品实景展示能力和运营能力。第二类-精品型市场，破局的关键是找到自身的差异化，包括自身特点及资源稀缺性的打造；空间尺度、精工美学和艺术感的呈现；通过智能科技化为产品赋予附加值。未来金地在做改善型产品上，将聚焦户型的舒适度，通过提升产品配置、搭建G-WISE绿色健康标准及定制精装来为客户带了更好的产品体验。
保利：人文内核赋能产品升级
保利发展控股集团产品研发中心高级业务经理温馨：保利认为行业正在迈入产品的长期价值时代，去年深化了“天、悦、和”三大产品系，天字系主打奢享定制，圈层文化；悦字系主打中式东方文化；和字系主打烟火气十足的邻里文化。并且将天悦作为收藏级产品独立打造。今年会将“意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造”六大内核贯穿产品系，继续夯实产品底盘。
保利产品系强调的是品牌-产品-服务的全体系适配。成本进行充分的预留，保证产品实施品质；将物业服务标准和社区运营场景与产品强关联。今年会继续强化保利基因的烙印，用“人文”关怀美好生活，从“以人为本”“邻里温情”“艺术共鸣”入手，匹配中国家庭生活品质的跃升的需要，打造贯穿三大产品系的人文社区。
比如，天字系项目会将独有的资源如保利剧院、保利博物馆注入到社区中，匹配高端客户高维度的人文追求。比如太原天珺的艺术纹样，就来源于保利博物馆的镇馆之宝，倗季凤鸟大尊。社区运营中，还会把人文带到客户身边。天珺项目都会专门设置艺术展廊，未来计划引入国宝工艺品、保利拍卖展品，向业主分享剧院拍卖资源，举办艺术大师见面会，真正将艺术与生活融合。
企业参访保利发展美好生活研究所本次巡礼首次增加了企业参访，以保利发展“美好生活研究所”作为此次巡礼的开端。美好生活研究所呈现舒享90礼盒和畅享143礼盒，为进阶美好生活提供精工细作的实景体验。
舒享90礼盒（左右滑动查看多图）
畅享143礼盒（左右滑动查看多图）
美好生活研究所联合国内外领先品牌，对餐厨、卫浴、家政空间进行概念性探讨，畅想未来的产品研究发展方向。
食神范儿礼盒妆点魅力礼盒她它乐礼盒项目考察中海左岸澜庭开发企业：中海地产
产品类型：高层
建筑风格：现代 项目地点：广州2月23日下午，首站考察由中海地产打造的中海左岸澜庭，项目地处广州市番禺区亚运城板块，莲花湾畔，可眺望珠江支流沥江的一线江景。呼应外部“一岛三江三山”的优越环境，社区以“公园里的家”为核心理念延伸自然、健康的生活方式。
△ 实景图
△ 参观沙盘
△ 实景图
△ 项目社区实景图
卓越晴翠府
开发企业：卓越集团
产品类型：高层
建筑风格：现代简约 项目地点：广州2月23日下午，第二站卓越晴翠府，项目踞于广州番禺区市桥南板块，临六公里河岸线，4座滨水森林公园在侧，占位有氧生态地理优势。项目贯彻“悬浮社区”的设计概念，将整个住区分为高区的居住功能与低区的公共配套功能有机融合，化整为零。
△ 会客厅
△ 生活馆
△ 样板间
△ 样板间
△ 样板间
美的东樾湾
开发企业：美的置业、招商蛇口
产品类型：塔楼、高层
建筑风格：现代 项目地点：佛山2月24日上午，考察了由美的置业打造的美的东樾湾，项目位于佛山珠江雅瑶支流旁，南临珠江海岸线，实体呈现6万方园林，3大公园环簇的城市住区。同时是美的5M智慧健康社区的代表项目之一。
△ 实景图
△ 参观沙盘
△ 样板间
△ 样板间
保利珺悦府
开发企业：保利发展
产品类型：住宅、别墅
建筑风格：新中式 项目地点：佛山2月24日下午，来到了保利珺悦府，项目位于佛山北滘，是保利新中式高端人居悦系产品，将城市精神和地段文脉融会贯通，融入岭南文化讲究礼节的待客精髓，同时借鉴宋代沈园、艮园造园技巧，呈现“园中园，景中景”的空间布局。
△ 实景图
△ 实景图
△ 实景图
△ 实景图
保利秀台天珺
开发企业：保利发展、武汉城建
产品类型：住宅、商业
建筑风格：现代 项目地点：佛山2月24日下午，最后考察了保利秀台天珺，项目位于秀台片区，地处佛山城市中轴，打造与城市地标“世纪莲”呼应的“佛山之冠”造型，以及如同千帆竞发的立面线条，将当地风水、岭南独特的武术、乐曲文化，转译成环山抱月的规划布局融入其中。
△实景图
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